Un régimen de alquiler de otra época

Cada cierto tiempo vuelve al debate político la llamada renta antigua. Se habla de ella como si fuera una anomalía reciente del mercado de la vivienda, pero en realidad estamos hablando de contratos que pertenecen a un sistema jurídico de hace varias décadas y cuyas últimas consecuencias todavía llegan hasta nuestros días.

La expresión “renta antigua” no designa un contrato que se pueda firmar actualmente. Se utiliza para referirse, principalmente, a determinados contratos de arrendamiento celebrados bajo la antigua legislación de arrendamientos urbanos, especialmente los anteriores al 9 de mayo de 1985. Aquellos contratos estaban sometidos a unas reglas muy diferentes de las actuales, con una protección extraordinariamente amplia para el arrendatario y, en determinados casos, con prórroga forzosa del contrato.

Un sistema que no empezó con Franco

A menudo resulta fácil decir que con «Franco no pasaba» o que son leyes franquistas, pero, para entender cómo llegamos hasta aquí hay que retroceder todavía más. La intervención del Estado sobre los alquileres no nació con Franco. La regulación de los arrendamientos y los mecanismos de protección del inquilino ya tenían antecedentes anteriores a la Guerra Civil.

Sin embargo, durante el franquismo este modelo se desarrolló y quedó consolidado dentro de la legislación de arrendamientos urbanos.

La Ley de 1964 y la “descongelación” de las rentas

Un momento importante fue la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. El sistema partía de una fuerte intervención sobre las relaciones entre propietario e inquilino. Las rentas habían quedado afectadas por décadas de congelación y el legislador comenzó entonces un proceso de “descongelación” y actualización progresiva.

No se trataba simplemente de establecer un precio máximo. Existía todo un régimen jurídico que condicionaba la duración del contrato, las posibilidades del propietario y la actualización de las rentas.

El resultado fue un mercado muy diferente al actual. Para el propietario, tener una vivienda alquilada podía significar una relación contractual de muy larga duración, con una capacidad limitada para recuperar el inmueble. Para el inquilino, en cambio, suponía una protección considerable frente a las subidas de renta y frente a la finalización del contrato.

1985: el cambio llega con la democracia

Y aquí llegamos a un punto que suele omitirse cuando se habla de renta antigua: su ruptura definitiva no se produjo durante el franquismo, sino ya en democracia.

En 1985, el Gobierno de Felipe González (PSOE) aprobó el Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer. Su artículo 9 eliminó la prórroga forzosa para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor y permitió que las partes pactasen libremente la duración del arrendamiento.

La propia exposición de motivos justificaba la reforma por la necesidad de aumentar la oferta de alquiler y estimular la construcción de viviendas destinadas a este mercado.

Los contratos antiguos no desaparecieron

Pero hay un matiz fundamental: el Decreto Boyer no eliminó los contratos antiguos.

Los contratos que ya existían antes de su entrada en vigor continuaron sometidos a la legislación anterior. Es decir, desde 1985 dejaron de crearse nuevos contratos bajo aquel régimen, pero los que ya estaban vigentes pudieron continuar.

Esta es precisamente la razón por la que todavía encontramos contratos que se consideran de renta antigua.

La LAU de 1994 y el régimen transitorio

Nueve años después llegó otra reforma importante. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció un nuevo marco para los alquileres, pero tampoco hizo desaparecer automáticamente los contratos anteriores.

Su disposición transitoria segunda estableció que los contratos de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que todavía subsistieran continuarían rigiéndose, con determinadas modificaciones, por las normas de la legislación de 1964.

En el caso de los locales de negocio existe además un régimen transitorio específico para determinados contratos anteriores a esa fecha.

¿Por qué siguen existiendo entonces?

La respuesta es bastante sencilla: porque no se trata de contratos que se sigan creando hoy, sino de contratos antiguos que han sobrevivido a las sucesivas reformas legislativas.

El ordenamiento jurídico fue respetando la continuidad de determinados contratos que ya existían. Por eso una persona puede encontrarse hoy con un alquiler cuyo origen jurídico se encuentra en una legislación que dejó de aplicarse a los nuevos contratos hace más de cuarenta años.

Un problema histórico no es el problema actual

Esto permite poner el debate actual en perspectiva. La renta antigua es consecuencia de un sistema de intervención sobre los alquileres que se desarrolló durante buena parte del siglo XX, que tuvo una etapa importante durante el franquismo y cuya ruptura con la creación de nuevos contratos llegó en democracia, fundamentalmente con la reforma de 1985.

No es correcto decir simplemente que “Franco creó la renta antigua y la democracia la abolió”. La historia jurídica es bastante más compleja: el modelo venía de antes, se consolidó durante el franquismo, fue liberalizado en democracia y los contratos antiguos quedaron protegidos mediante regímenes transitorios.

Y precisamente por eso conviene no confundir este fenómeno histórico con el problema actual de la vivienda.Una cosa es explicar por qué todavía quedan contratos de renta antigua y otra muy distinta explicar por qué hoy existe una oferta insuficiente de vivienda y unos precios que dificultan el acceso a ella.